Grundsteuer: Länderspezifische Bewertungsmodelle

Abweichende Ländermodelle

Die durch das Urteil des Bundesverfassungsgerichts (1 BvL 11/14) angestoßene Reform der Grundsteuer und des Bewertungsrechts wird nicht in allen Bundesländern einheitlich durchgeführt. Während Sachsen und das Saarland lediglich unterschiedliche Steuermesszahlen anwenden, haben Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Hamburg und Niedersachsen eigene Modelle entwickelt.

Flächenmodell Bayern, Hessen, Niedersachsen

Bayern berechnet den Grundsteuerwert nach einem eigenen Flächenmodell, welches auch Hessen und Niedersachsen mit Abweichungen anwenden. In Bayern müssen für die Berechnung die Flächen des Grundstücks und des Gebäudes ermittelt werden sowie die Art der Nutzung der Immobilie (Wohnnutzung, Denkmal, Nichtwohngebäude). Die Flächenangaben werden mit einer entsprechenden Äquivalenzzahl für das Grundstück (€ 0,04/qm bzw. für das Gebäude = € 0,50/qm) multipliziert und anschließend nochmals mit der maßgeblichen Grundsteuermesszahl multipliziert. Die Grundsteuermesszahl beträgt für Wohngebäude 0,7, für alle sonstigen Gebäude 1,0. Der sich so errechnete Grundsteuermessbetrag wird zur Grundsteuerbetragsermittlung mit dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Die Flächenmodelle in Hessen und Niedersachsen enthalten zusätzlich einen Lage-Faktor, der sich aus dem Bodenrichtwert, dividiert durch den Boden-Durchschnittswert der Gemeinde, errechnet.

Bodenwertmodell in Baden-Württemberg

Baden-Württemberg hat als einziges Bundesland ein eigenes Bodenwertmodell entwickelt. Der Grundsteuerwert errechnet sich allein durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert. Das Ergebnis wird mit einer bestimmten Messzahl multipliziert. Die Messzahl beträgt generell 1,3 Promille. Für zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke gibt es einen Abschlag bei der Messzahl um 30 Prozent. Weitere Abschläge gibt es für Denkmalgebäude usw.

Flächen-Wohnlage-Modell in Hamburg

Auch Hamburg hat im Wesentlichen das Bayern-Modell übernommen. Das Hamburg-Modell sieht lediglich einen zusätzlichen Faktor vor, der von der Wohnqualität abhängt. In die Berechnung fließen hier u. a. Angaben aus dem Hamburger Wohnlageverzeichnis ein (Erreichbarkeit ÖPNV oder Grünflächenanteil usw.).

Individuelle Erklärungsvordrucke

Während die Erklärungsvordrucke für die Anwendung des Bundesmodells bereits im Bundessteuerblatt (2021 I S. 2391) veröffentlicht sind, arbeiten die betreffenden Länder noch an den entsprechenden Erklärungsvordrucken.

Stand: 30. März 2022